전월세신고제·전월세상한제·계약갱신 청구권제 임대차 3법

전월세신고제·전월세상한제·계약갱신 청구권제 임대차 3법

[사진: 게티이미지 코리아] 

'임대차 3법(賃貸借三法)' 가운데 계약갱신청구권제(契約更新請求權制)와 전월세상한제(全月稅上限制)가 국회 본회의를 통과했습니다. 

국회는 오늘(30일) 오후 본회의를 열고 주택임대차보호법 개정안(住宅賃貸借保護法改正案)을 재석 187명 중 찬성 185명, 기권 2명으로 통과시켰습니다. 미래통합당 의원들은 안건 토론에는 참여했지만 표결(票決)엔 불참했습니다. 

전월세신고제(全月稅申告制)·전월세상한제(全月稅上限制)·계약갱신청구권제(契約更新請求權制) 등을 핵심으로 하는 법안으로, 2020년 7월 해당 내용들을 담은 법안들이 국회(國會)에 모두 발의되면서 향후 통과 여부가 주목(注目)되고 있습니다. 

임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안(法案)으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고(不動産去來申告) 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함됩니다. 해당 법안들은 각각 여당 의원들이 중심이 돼 2020년 6월과 7월에 국회에 발의(發議)됐으며, 향후 통과 여부가 주목되고 있습니다. 

‘주택임대차보호법’ 개정안 발의 
전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안은 5건이 발의됐습니다. 개정안에는 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상을 올리지 못하게 하는 내용과 물가상승률(物價上昇率) 등을 감안해 5%보다 상승률을 낮추는 내용 등이 포함됐습니다. 
  
계약갱신청구권제의 경우 ▷더불어민주당 박홍근, 백혜련, 윤후덕 민주당 의원은 1회 연장(2+2년)하는 안을 제시했으며 ▷민주당 박주민 의원은 기한 없이 연장(延長)하는 법안을 ▷열린민주당 김진애 의원은 2회 연장(2+2+2년)하는 안을 각각 냈습니다. 정의당 심상정 의원은 임대차 보장기간(賃貸借保障期間)을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장할 수 있도록 하면서, 임대료를 증액할 때는 직전년도 물가상승률을 초과(超過)하지 못하게 하는 내용의 법안을 제출(提出)했습니다. 

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안 발의 
박상혁 더불어민주당 의원이 2020년 7월 6일 대표 발의한 전월세신고제를 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안(改正案)은 앞으로 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금(保證金) 등 임대차 계약 정보를 신고하도록 했습니다. 만약 당사자(當事者) 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 주민등록(住民登錄) 전입신고(轉入申告)를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼습니다. 다만 전월세신고제가 도입(導入)된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령(施行令)에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했습니다. 

개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하고 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체(地方自治團體)가 조례로 상한을 정하도록 했습니다. 

주택 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 국회 상임위원회 관문을 넘으면서 오는 8월 초·중순께 본격 시행될 전망(展望)입니다. 

다만 전월세신고제 시행이 시스템 미비를 이유로 내년 6월로 연기되고, 전월세상한제의 경우 계약 갱신 때만 적용되고 새로운 세입자(稅入者와)의 신규 계약엔 적용하지 않기로 하면서 `반쪽짜리` 논란(論難)을 피할 수 없게 됐습니다. 

기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있게 됐습니다. 그러나 이것은 단편에 불과하고 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부(新婚夫婦) 등 신규 수요자는 폭등한 전셋값을 받아들여야 할 가능성이 높습니다. 

이처럼 전세 시장이 왜곡(歪曲)되기 시작했을 때 발생할 갖가지 편법과 파행되는 부작용에 대한 우려가 많습니다. 법안의 핵심은 2년의 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 `2년+2년` 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것입니다. 

임대차 3법 중 전월세신고제를 제외한 제도 두 개는 이르면 8월 초에 시행될 것으로 보입니다. 당정은 `법안을 공포한 날부터 시행(施行)한다`고 못 박아 적용 시기를 최대한 앞당겼습니다. 대개 법안이 국회 본회의를 통과하면 15일 내에 국무회의(國務會議)를 거쳐 공포하도록 돼 있습니다. 현재 더불어민주당은 30일, 늦어도 8월 4일에 열리는 본회의 때 이들 3법을 통과시킬 계획(計劃)을 갖고 있는 것으로 알려졌습니다. 늦어도 8월 15일 내에 시행될 가능성이 높은 셈입니다. 

계약갱신청구권은 `2년+2년` `2년+2년+2년` `무제한` 등 다양한 방식이 제안됐지만 가장 낮은 수준인 `2년+2년`이 선택됐습니다. 다만 당정은 집주인이 실거주(實居住)를 원하면 갱신 청구를 거절할 수 있다는 조항(條項)을 달았습니다. 하지만 이 경우에도 집주인이 2년간 의무적으로 거주해야 합니다. 만일 세입자(稅入者)를 내보내고 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구(損害賠償請求)를 할 수 있습니다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료(賃貸料)와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액(損害額) 중 큰 액수를 청구(請求)할 수 있습니다. 

전월세상한제는 기존 계약액의 5% 이내로 제한(制限)하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승 폭을 다시 정하게 만들었습니다. 

윤호중 의원 등이 제시한 표준 임대료 제도는 도입(導入)하지 않되 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영할 수 있도록 절충점(折衝點)을 찾은 셈입니다. 표준 임대료는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정(算定)해 고시하는 제도입니다. 

다만 정부는 신규 계약자(新規契約者)에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다고 발표했습니다. 이원욱 민주당 의원은 주택 임대차 계약(住宅賃貸借契約)이 종료된 뒤 1년 안에 새 계약을 체결할 때 종전 계약의 임대료 인상률 상한선(上限線)을 적용한다는 법안을 발의했는데, 이를 포함시키지 않았습니다. 추미애 법무부 장관은 이에 대해 "신규 계약자에 대해서 적용할지는 중장기적으로 검토(檢討)하기로 했다"고 말한 바 있습니다. 

이는 임대차 3법의 근간이라고 평가(評價)받는 전월세신고제가 내년 6월로 미뤄진 영향이란 해석이 나옵니다. 새 계약(契約)에도 상한제를 도입하려면 적정 임대료 수준이 파악(把握)돼야 하는데, 신고제 시행이 미뤄지면서 실거래 가격 데이터가 부족해 분쟁(分爭)의 여지를 준다는 점이 고려(考慮)됐다는 것입니다. 

한편 당정은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기존에 계약한 세입자에게도 적용되도록 방침을 세웠습니다. 다만 법 시행 전에 임대인(賃貸人)이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다는 단서 조항(端緖條項)을 달았습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료(契約終了) 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보(通報)할 수 있습니다. 

하지만 예외 적용 사례(適用事例)가 여전히 엉성해 집주인과 세입자 간 갈등(葛藤)이 여전할 것이라는 우려도 만만치 않습니다. 

먼저 갱신 거절(更新拒絶)만 하고 새 임차인과 계약하지 못했을 때 법 적용 대상(適用對象)이 되는지가 문제입니다. 

법조계(法曹界)에 따르면 이 사례는 임대차 3법 적용 대상이 될 가능성이 높은데, 이러면 논란이 생길 수 있습니다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "기존 계약의 갱신을 거절하는 것은 현행법(現行法)에서 인정하는 임대인의 권리인데 온전히 보호(保護)하지 않는 것은 향후 논란거리가 될 것"이라고 지적했습니다. 

임대차 3법통과를 대비해 기존 임차인과 합의해서 미리 보증금(保證金)을 5% 이상인 10~20%가량 올려 전세 계약을 맺은 상황에 대해선 개정안(改正案)에 언급돼 있지 않습니다. 

다만 법조계 전문가들은 만기(滿期)가 완료돼 새로운 계약을 맺은 상황이라면 신규 계약으로 취급돼 전월세상한제 적용과 무관하다는 해석을 내놓고 있습니다. 김조영 법률사무소 국토 대표변호사는 "새로운 계약을 이미 맺어서 보증금(保證金)까지 받았다면 신규 계약에 해당돼 전월세상한제 때문에 보증금을 반납(返納)해야 하는 일은 없을 것"이라고 말했습니다. 하지만 아직 계약 만기가 수개월 남은 상황에서 미리 만기 시점에 보증금을 올리기로 약속하는 식으로 계약을 맺었다면 적용 대상이 될 확률(確率)이 높습니다. 

법무부가 상가건물 임대차(賃貸借)와 관련한 업무를 부동산 정책 소관부처(政策所管部處)인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하는 상가건물(商家建物) 임대차보호법 개정안도 국회 본회의를 통과(通過)했습니다. 

국회를 통과한 개정안은 정부에 이송(移送)돼 15일 이내에 대통령이 공포(公布)하면 바로 시행됨에 따라 다음 달 중으로 시행이 예상(豫想)됩니다. 

임대차 3법 중 나머지 하나인 전월세신고제(全月稅申告制)는 다음 달 4일 본회의에서 처리(處理)될 것으로 보입니다.