최근 정부가 발표한 "주택시장 안정화 방안"의 주요 내용과 부동산 시장 동향

최근 정부가 발표한 "주택시장 안정화 방안"의 주요 내용과 부동산 시장 동향

이번 핫이슈에서는 최근 정부가 발표한 "주택시장 안정화 방안(住宅市場安定化方案"의 주요 내용과 함께 부동산 관련 정책과 시장동향(市場動向)을 파악할 수 있는 정책자료 및 연구자료(硏究資料)를 정리해보았다. 

국토교통부(國土交通部)는 '주택법 시행령(住宅法施行令)' 개정안이 국무회의를 통과했다고 3.3(화) 밝혔다. 

- 동 개정안은 ‘아파트 등 공동주택(共同住宅) 하자 예방 및 입주자 권리 강화 방안’의 후속조치 일환으로 공사 지연으로 인한 부실 마감공사를 예방하기 위해 감리자의 공정관리(工程管理)를 강화하는 개정안이다. 

- 개정을 통해 주택건설공사 감리자(住宅建設工事監理者)로 하여금 마감공사의 공사기간에 영향을 미치는 주요공정에 대해 시공자가 예정공정표대로 공사를 진행하고 있는지 여부를 확인토록 하였다. 

- 또한, 공사 지연이 발생한 경우 시공자(施工者)가 수립한 대책의 적정성 검토 및 이행 여부를 확인하도록 감리자의 공정관리 책무(工程管理責務)를 강화하였다. 

금융위원회(金融委員會)는 최근 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기수요를 차단함으로써 주택시장(住宅市場)을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 2.28.(금) 발표하였다. 

- 동 방안에 포함된 조정대상지역(調整對象地域) 내 금융부문 조치인 ‘주택담보대출 LTV 규제 강화’, ‘주택구입목적(住宅購入目的) 사업자대출 관리강화’, ‘1주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건 강화’에 대하여, ① 금융회사 일선 창구에서 동 사항에 대한 여신 취급 시 참고할 수 있도록 FAQ를 마련하였으며, ② 3.2일부터 전금융권(全金融圈)에 행정지도를 실시할 예정이다. 

국토교통부는 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등 공공택지 공급질서(公公宅地供給秩序) 교란행위를 근절하고 실수요자 중심의 택지 공급체계를 확립(供給體系確立)하기 위해 제도개선에 착수한다고 발표하면서, 공동주택용지 전매 허용범위를 축소하는 등 ‘택지개발촉진법(宅地開發促進法)’ 및 ‘공공주택 특별법(公共住宅特別法)’ 시행령 일부개정안 등을 마련하여 2.26(수) 입법예고한다고 2.25.(화) 밝혔다. 

- 앞으로 추첨 방식(抽籤方式)으로 공급받은 공공택지 내 공동주택용지(共同住宅用地)는 계약 후 2년이 경과되더라도 전매가 금지된다. 

- 아울러 공동주택용지를 공급받은 자가 자금 조달(資金調達)을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트금융투자(이하 PFV)에 택지를 전매하려는 경우 해당 PFV의 과반 지분을 확보해야 한다. 

- 제도개선(制度改善)의 내용은 ①공급가 이하 전매 허용범위 축소 (택촉법·공특법 시행령 개정사항), ②PFV 전매 허용요건 강화 (택촉법·공특법 시행령 개정사항), ③제재처분 업체 공급 제한, ④특별설계 공모 방식 공급 확대로 구성된다. 

국토교통부는 2.20.(목) 최근 수도권 지역(首都圈地域)의 국지적 과열(過熱)에 대하여 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 관계부처 합동으로 발표하였다고 2.21.(금) 밝혔다. 

- (주요 내용) ▲(투기 수요에 대한 엄정 대응) 조정대상지역 내 대출 규제 강화하고, 투기 수요에 대한 관계기관 합동 조사(合同調査) 집중 실시로 투기 수요 유입 차단, ▲(조정대상지역 지정) 조정대상지역 추가 지정(경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕) 통해 최근 집값 급등 지역의 실수요자 보호 등이다. 

- 이번 조정대상지역(調整對象地域)으로 신규 지정된 지역과 기 지정된 지역에 대해서는 향후 시장 상황을 집중 모니터링하고 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구(投機過熱地區) 지정을 검토할 계획이다. 

국토교통부는 2020년 1월 1일 기준 표준단독주택(標準單獨住宅) 22만호에 대한 공시가격(公示價格)을 1.23.(목) 공시하였다. 

- 이번 공시가격은 ‘19.12.17일 발표한 ’2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안‘에서 제시된 기준에 따라 산정되었고, ‘19.12.18일부터 ’20.1.7일까지 공시가격안에 대한 열람 및 소유자 의견청취(所有者意見聽取) 절차를 거치고 ‘20.1.21일에 중앙부동산가격공시위원회(中央不動産價格公示委員會)의 심의를 통해 결정되었다. 

- 2020년 표준주택 공시가격 변동률(變動率)은 전국 4.47%로 표준주택들의 시세변동 폭이 작아 작년 9.13%에 비해 상승 폭이 축소(縮小)되었으며 최근 10년 간 평균 변동률(4.41%)과 유사한 수준으로 나타난다. 

- 전체 표준주택 공시가격 현실화율(現實化率)은 53.6%로서 ‘19년(53.0%)에 비해 0.6%p 제고된 것으로 나타난다. 

- 국토교통부는 작년 12월에 미리 발표한 기준에 따라 표준주택에 대한 공시가격이 산정되면서, 의견제출기간(意見提出期間; ‘19.12.18~‘20.1.7) 동안 제출된 의견 수가 전년보다 28% 감소하였다고 하면서 금년 하반기 중에는 ’공시가격 현실화 로드맵 ‘을 마련할 계획임을 밝힌다. 

국토교통부는 ’주택법(住宅法)‘ 일부개정(一部改正) 법률안(法律案)이 1월 9일 국회 본회의에서 의결(議決)되었다고 1.10.(금) 밝혔다. 

- 이번 개정안의 주요내용은 ▲청약업무수행기관(韓國鑑定院) 지정 및 입주자저축정보 요청 근거 마련 ▲청약업무수행기관(請約業務遂行機關)이 청약신청 이전 단계에서 입주자 자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등 청약자격(請約資格) 정보를 신청자에게 사전 제공 등이다. 

- 이번 개정안 시행에 따라 현재 금융결제원(金融決濟院)에서 수행하는 청약업무(請約業務)는 오는 2월부터 한국감정원에서 수행할 것으로 전망된다. 

국세청은 올해는 수입금액 2천만 원 이하(’19년 실적) 주택임대사업자(住宅賃貸事業者)도 세금신고를 해야 하는 첫 해라고 1.7.(화) 밝혔다. 

- 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계(保證金合計)가 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자는 2월 10일까지 수입금액(收入金額) 등의 사업장 현황신고(事業場現況申告)를 하고 5월에는 소득세를 신고·납부해야한다. 

- 아울러, 주택임대사업자는 2월 10일까지 수입금액 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서(管轄稅務署)에 신고하여야 하며 1월 15일부터 사업장 현황신고 안내문(案內文)을 발송할 예정이다. 

- 주택임대업등록은 세무서 또는 지방자치단체(地方自治團體)를 방문하지 않고도 인터넷(홈택스)을 통해 간편하게 신청할 수 있다. 

- 5월 1일부터 6월 1일까지는 ’19년도 주택임대에 따른 소득세(所得稅)를 주소지 관할 세무서에 신고·납부해야한다. 

- 한편, 국세청은 축적된 과세인프라를 통합분석(統合分析)하여 탈루혐의(脫漏嫌疑)가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자 중심으로 수입금액 검증을 철저히 하고 세금탈루(稅金脫漏) 여부를 보다 면밀하게 확인할 수 있도록 국토교통부 등 관계기관과 협조체계를 더욱 강화해 나갈 계획이다. 

국토교통부는 재개발·재건축·주거환경개선 사업에 대한 관련 정보를 한눈에 볼 수 있는 ‘도시정비사업(都市整備事業) 종합정보시스템’을 12월 30일 구축하였다고 밝혔다. 

- ‘도시정비사업 종합 정보시스템’은 ‘도시 및 주거환경정비법(住居環境整備法)’에 따라 시행되는 재개발·재건축·주거환경개선사업에 대한 관련 정보를 체계적으로 관리하기 위해 구축한 것이다. 

- 이를 통해 그간 정비사업 관련 정보를 사업주체(事業主體)인 지자체가 개별적으로 관리해옴에 따라 발생했던 정보의 부정확성과 정보수준의 차이로 인한 사업관리의 문제점(問題點)을 해소하고 상당한 시간과 비용이 수반되던 자료 취합과 분석과정의 비효율을 개선하여 도시정비사업(都市整備事業)에 대한 보다 신속하고 체계적인 관리가 가능해졌다. 

국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람(閱覽)에 착수하기에 앞서 12.17.(화) ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표하였다. 

- 공시가격(안) 의견청취 전에 공시가격 산정방식(算定方式)과 공시제도 운영 등에 대한 방향을 밝히는 것은 ’89년 공시제도 도입 이래 최초로 이는 부동산 가격공시(不動産價格公示)에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응(符應)하기 위한 조치이다. 

- ’20년 공시가격은 엄밀한 시세평가(時勢評價)를 토대로 공시가격 현실화율을 고가공동주택(高價共同住宅) 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등제고(差等提高)하여 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상(逆轉現象)을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진된다. 

- 실거래가(實去來價), 감정평가 선례(鑑定評價先例), 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 ’19년 중 시세변동분(時勢變動分)을 공시가격에 충실히 반영하고 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(’19년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용하여 공시가격(’20년 공시가격 = ’19년말 시세×(’19년 현실화율 + α))을 결정할 예정이다. 

- 공시가격 신뢰성 제고관련 주요 방안은 ▲공시가격의 산정기준(算定基準)과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선 ▲공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관(調査機關)의 책임성과 검증체계 대폭 강화 ▲공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제(排除)하고 오류발생(誤謬發生)을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선 병행 ▲“깜깜이 공시” 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개(情報公開) 확대 등 공시운영의 투명성 강화 등이다. 

- ’20년 가격공시 방안(價格公示方案)에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차(意見聽取節次)를 시작으로 순차적으로 결정 공시될 예정이다. 

기획재정부(企劃財政部)는 관계부처 합동으로 12.16.(월) ‘주택시장 안정화 방안(住宅市場安定化方案)’을 발표하였다. 

- 투기적 대출수요 규제 강화 ▲ 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(擔保認定比率) 추가 강화 ▲초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지 ▲DSR(Debt Service Ratio, 總負債元利金償還比率) 관리 강화 ▲주택담보대출의 실수요 요건 강화 ▲주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화 ▲주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 ▲사적보증의 전세대출보증(專貰貸出保證) 규제를 공적보증 수준으로 강화 ▲전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 등을 추진한다. 

- 주택 보유부담 강화 및 양도소득세(讓渡所得세) 제도 보완 ▲종합부동산세 세율 상향조정 ▲조정대상지역 2주택자 종합부동산세(綜合不動産稅) 세부담상한(稅負擔上限) 상향조정 ▲종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율(合算控制率) 확대 ▲공시가격 현실화율 제고(80% 수준) ▲1세대 1주택자 장기보유특별공제(長期保有特別控制)에 거주기간 요건 추가 ▲조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건(轉入要件) 추가 및 중복보유 허용기한 단축 ▲등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가 ▲2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 ▲조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 등을 추진한다. 

- 투명하고 공정한 거래 질서 확립 ▲서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 민간택지(民間宅地) 분양가 상한제 적용 ▲고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증(精密檢證) ▲실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화 ▲자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목(申告項目) 구체화 ▲공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화 ▲청약당첨 요건 및 재당첨 제한 강화 ▲임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소 ▲등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검(合同點檢) 등을 추진한다. 

- 실수요자를 위한 공급 확대 ▲서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용하여 ‘20년까지 1.5만호 이상 사업승인(事業承認)을 완료하고 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행 ▲수도권 30만호 계획의 조속한 추진 ▲관리처분인가(管理處分認可) 이후 단계 정비사업 추진 지원 등을 추진한다. 

KB경영연구소는 본 보고서에서 주택의 노후화 문제(老朽化問題) 증가에 따라 이를 해결하기 위해 정부가 제시한 ‘장수명 주택(장수명주택‘에 대해 살펴보고 장수명 주택 활성화에 대해 논의하고자 하였다. 

- 한국의 노후화 공동주택 기준은 대략 준공 후 30년 이상이며, 전국적으로 높아진 노후화 주택의 비율과 함께 다양한 문제가 발생함. 

- 노후화 주택의 대책으로 정부는 ‘장수명 주택’을 제시한다. ‘장수명 주택(長壽名住宅)’은 구조체의 성능을 장기간 유지하면서 내장 부품과 설비배관(設備配管)의 교체, 변경이 용이하여 100년 사용을 위한 내구성(耐久性), 가변성(可變性), 수리용이성(修理容易性)이 높은 주택이다. 

- 2019년 9월 17일 국토교통부는 국내 최초 장수명 주택 실증단지(세종 블루시티 공동주택 단지) 준공식(竣工式)을 개최했다. 장수명 주택 실증단지(實證團地)는 3대 특징에 대한 주요 핵심기술인 내구성 증가, 공간에 대한 가변성, 노후화시 수리용이성에 초점을 맞춰 건설된다. 

- 최근 ‘장수명 주택 공급을 통한 주택성능(住宅性能) 향상 정책토론회’ 개최 등을 통해 실효성(實效性) 제고 및 활성화를 위한 추가적인 논의가 지속됨. 토론회를 통해 장수명 주택 활성화(活性化)를 위한 추가적인 의견이 제시된 상황이다. 

- 100년을 사용할 수 있는 주택의 기반(基盤)이 되는 제도인 만큼 공급자 및 수요자의 관심과 개선으로 노후화 주택문제(住宅問題)를 해결할 수 있도록 정부주도(政府主導)의 지속적인 추진이 필요하다.